有业主在社交平台上晒出了报名截图，他手里那套越秀区的老房子，当初花了200万元买入，这次给“穗安居”填的期望售价是180万元。 至于国企最终会给到什么价格，他心里也没底。
这套房子约40平方米，目前用作出租，他和家人另外租房住。 如果评估价能达到目标，他就打算参与置换，去近郊买套新房。
5月26日，广州市发布楼市新政，由市属国企广州安居集团启动二手房收购试点。 环城高速以内、总价300万元以下、建筑面积70平方米以下的老旧小户型，首次迎来了一个“政策性买家”。
按照安居集团发布的细则，收购对象须同时满足三个硬指标。 位于广州环城高速以内，建筑面积不高于70平方米，收购对价不高于300万元，楼龄不限。
广州安居集团党委副书记、总经理钱喆在发布会上介绍，总体思路是“国企出钱收旧房，居民安心换新房，资金安全有保障”。 试行期至2026年12月31日。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，广州中心四区存量房老旧程度非常高，60%的房子楼龄超过30年。 居民改善住房的愿望强烈，但由于旧房卖不出去或折损大、周期长，导致置换链条受阻。
据链家平台数据，广州中心四区符合上述资格的二手房已超1.7万套。 从区域分布来看，符合条件的房源高度集中在中心城区。
海珠区以6521套房源位居首位，占比超三成。 越秀区虽总量略少，但挂牌均价高达38451元/㎡，居全市之首，主要得益于其优质的教育资源。
具体到小区，符合申请条件的前20个项目中，75%的项目挂牌均价集中在2万元至3万元/㎡区间。 像天河棠德花苑、海珠工业大道沿线老旧小区，都是主力军。
申报踊跃是真，但真正过审进入交易环节的还不算多。 不少人仍在观望，核心顾虑有三：价格、周期、范围。
实操中存在“价格分歧”风险。 在片区评估价的基础上，结合户型、楼层、维护程度做调整，导致每套价格都不同，一些业主可能不认同评估价格。
舆论场上一些“国家队进场托市”的不实言论，也可能使部分业主对收购价格产生不合理期待。 一位住在越秀区公园前的业主坦言，房子是单位房，封闭管理，距地铁站近，学位也不错。
她说自己当初200多万元买入，如果现在低于160万元，宁愿继续出租。 收购价与心理预期的落差，是决定是否参与置换的第一道门槛。
目前参与报名的业主中，心态分化明显。 一类是“赶紧脱手”型，主要是楼龄老旧、没小区环境、甚至连物业都没有的独栋散盘。
中介反映，有些小区连续三个月一套都没卖出去。 这种房子挂牌都没人看，现在有国企接盘，哪怕稍微亏点，业主也认了，起码能变现。
另一类是“我不急”型。 特别是越秀那些带优质学位的房子，在二手市场不愁买家，业主自然不愿低价卖给国企。
部分业主还把租售比纳入了决策考量。 易居研究院监测显示，广州“老破小”二手房租售比约为1.92%。 热门板块楼盘租售比在1.36%至2.62%之间。
天河区富力天朗明居租售比达2.42%至2.62%，海珠区金碧花园为2.39%至2.59%。 不少小区租售比已高于银行定期存款利率。
如果出售价不及预期，一些业主就选择长期收租而非置换。 卖掉不如收租，这笔账算下来，不少人是愿意等的。
对于真正进入收购流程的业主，安居集团采用“两次评估+协商确认”机制。 两家独立第三方机构分别出具评估价，最终由双方协商确定收购价格。
安居集团明确表示，议价过程不存在自由裁量空间。 企业通过严格内部决策机制，结合两次评估机制综合确定“一房一价”后提供给换房人。
换房人决定是否同意收购。 如不同意，可无条件退出，无需承担违约责任和评估费用。
价格谈拢后签订收购协议，旧房收购款全额划入银行专用托管账户，定向用于购买广州行政区域内的新建商品房。 期限为180天。
若未按要求在180天内完成新房网签，则视为违约，收购主体有权从托管资金总额中扣除20%作为违约金。 有业主认为买房是一个家庭的重大决策，希望能适当延长周期。
如果价格适中或偏高，业主参与热情自然高涨。 反之，若大幅偏离心理价位，政策效果将大打折扣。
收购后的旧房将优先用于保障性住房、人才公寓等用途。 重点服务新市民、青年人等群体的住房需求，以及城市自主更新项目的居民腾迁。
广州并非第一个“吃螃蟹”的一线城市。 今年5月，上海静安区已落地住房收购置换项目，收购后的房源经改造后在数月内投入保障性租赁住房体系运营。
放眼全国，住房“以旧换新”已从零星试点升级为系统性政策。 据中房网统计，截至2026年4月，全国已有超130个城市出台专项实施细则。
广州这场试验的意义，在于为流动性较弱的存量住房找到了一个“政策性买家”。 它为手持老房子的业主提供了一个“卖得掉”的选项，虽然未必是收益最大化的选择。
试点才刚刚开始，试行期到今年年底。 收购规模将结合实际报名情况动态调整。 随着更多案例落地、评估价逐渐清晰，参与者的心态和市场的走向，或许会有新的变化。
国企的评估价到底会给多少，愿意接受这个价格的业主又有多少，这些问题的答案，还在慢慢浮出水面。
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