宏源证券零售回暖、办公下滑，老牌港资恒隆地产业绩仍有压力

内地消费见底修复，零售商场率先感知到暖意。1月30日，恒隆地产（00101.HK）披露了2025年业绩，报告期内，实现营收99.5亿港元，同比下降11%；股东应占基本纯利为港币32.02亿港元，同比增长3%。

具体来看，恒隆地产全年收入下滑是受物业销售收入贡献减少的影响，而作为核心收入来源的物业租赁业务，在2025年实现收入93.89亿港元，同比下降1%。其中，内地物业租赁收入实现64.14亿港元，同比下降1%，按人民币计则实现58.78亿元，同比持平。

在内地物业租赁组合中，零售商业是核心，实现收入约48.71亿元，同比微增1%，扭转了2024年的下跌趋势；截至2025年底，整体出租率因租户优化调整提升2个百分点，达到96%。

位于上海的恒隆广场、港汇恒隆广场仍是收入支柱，年内分别实现租赁收入16.61亿元、11.97亿元，同比分别增长1%、2%。此外，无锡恒隆广场、大连恒隆广场亦分别实现10%以上的收入涨幅，租金收入分别为5.02亿元、3.31亿元。

相较而言，恒隆在武汉和沈阳的商业项目仍面临着不小的压力，两个商场都出现30%以上的租金收入跌幅，且租户销售额亦跌幅较大，分别为下挫23%、54%。

对于2025年全年的零售物业表现，恒隆地产行政总裁卢韦柏则认为，“2025年业务势头理想，下半年表现尤佳。”

据恒隆地产披露，2025年分季度来看，内地租户销售额表现同比均呈上涨的趋势。“2024 年第四季度零售是下跌11%，”卢韦柏表示，“2025年第一季度恢复，第二季度基本追平，第三季度恢复正常，第四季度增长约18%。”

报告期内，上海港汇恒隆广场多家旗舰店开业，租户组合丰富，推动租户销售额大幅增长20%，位列各商场之首；上海恒隆广场的租户销售额也实现了4%的增长，反映出当前奢侈品消费的韧性。全年累计来看，恒隆旗下内地各大商场的租户销售额实现同比增长4%。

恒隆地产认为，2025年，内地消费环境按季好转，反映市场已经见底，尽管消费者习惯转向审慎，但新颖零售模式、体验及相关营销活动持续刺激需求。

新零售模式盛行、消费习惯的转变，再加上高端商业地产竞争越发激烈，奢侈品消费有所退潮，新形势下，恒隆地产也作出了许多调整，包括不再区分高端和次高端商场，并引入更多化妆品、餐饮、服务类业态等新品牌，拉动客流。恒隆地产董事长陈文博也提及，以往业绩增长主要靠奢侈品带动，而这次更多是大众化的餐饮和运动品牌成为增长引擎。

谈及新一年内地市场的零售表现，卢韦柏提到，今年一月的零售数据与去年同期表现持平，“这是一个非常好的信号。因为农历新年是一季度的销售高峰，去年农历新年就在一月份，而今年的则在2月份，所以对1-2月的整体表现非常有信心，相信会比去年好很多，而且当前客流方面也没有减弱的迹象。”

值得一提的是，卢韦柏亦透露，2025年在与不少奢侈品牌的沟通过程中，品牌方都表示中国市场仍然十分重要，但过去有些品牌过度扩张，或涨价较多，所以有所调整，但相信今年销售可以有中单数的增长。

在内地零售市场触底修复的过程中，恒隆地产也动作频频。例如接手了上海九百南京西项目，其此前为梅龙镇广场，借此拓展在南京西路的布局；同时，在杭州恒隆广场的办公楼E座已陆续交付使用，商场部分预计于2026年4月开幕等。

相较而言，恒隆地产的办公楼租赁业务则明显承压。财报显示，2025年，其内地办公楼租赁收入实现10.05亿元，同比下降8%，整体出租率下降4个百分点至79%，主要受压于办公空间市场竞争激烈、供应过剩和需求疲弱等影响。其中上海恒隆广场的租赁收入同比降幅达到11%，对收入造成的拖累明显。

卢韦柏提到，恒隆在内地的甲级办公楼主要租户是外资企业。在还未看到外资扩张迹象的当下，内地办公楼市场的压力还会持续。“我们目前的首要任务是保持出租率，很多租户即使租约没到期，也会因为租金压力要求减租，否则就会搬迁，所以我们需要和现有租户重新协商租约。在目前的内地市场环境下，能保持超过80%的出租率就很不错。”

从中长期来看，陈文博对内地办公楼市场仍充满信心。他补充道，在宏观经济发展下，对该业务板块有信心，短期内已经看到零售方面的回暖，长远来看也将对办公楼有所影响，同时，相信外资回流也会加速市场回暖。

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